贷款200万，30年期，利率5.88%的时候，月供11837元，总利息226万。 利率3.2%的时候，月供8642元，总利息111万。
月供少了3000多块，总利息少了100多万。
这是上海的一位朋友上个月算的账。 他在浦东看中一套二手房，总价550万，准备贷款200万。 犹豫了两个月，发现利率又降了。 他跟我说，以前觉得买房是赌涨跌，现在发现光利息就差出一辆车的钱。
7月的楼市，表面上没什么动静。 网上还是有人在喊“跌跌不休”。 但水面底下的东西，正在悄悄变化。
7月15日，国家统计局发布了6月70城房价数据。 一线城市新房价格环比上涨0.1%，已经是连续第5个月环比上涨。 上海、广州、深圳都在涨，分别涨了0.3%、0.2%、0.3%。 只有北京降了0.3%。
新房价格环比上涨的城市有20个，比上个月多了4个，是2025年5月以来最多的。 徐州和惠州领涨，都涨了0.4%。 沈阳、上海、杭州、宁波、厦门、深圳、无锡各涨0.3%。
二手房市场也有变化。 一线城市二手房价环比上涨0.3%，连续4个月上涨。 上海和广州都涨了0.4%，深圳涨了0.3%。
国家统计局副局长毛盛勇在发布会上说，上半年房地产市场出现四个积极变化：一线城市房价连续上涨、商品房待售面积连续下降、二手房交易成为重要组成部分、市场预期有所改善。 上半年二手房网签面积同比增长10.2%。
这些数据在7月初之前就已经在好转。 而7月上半月，六部委又密集出台了一轮政策。
央行3000亿保障房专项再贷款7月全额投放。 “卖一买一”个税退税政策延续到2027年底。 住建部“四个取消”——取消限购、取消限贷、取消限价、取消限售——加速落地。
这不是过去那种地方零散松绑的小打小闹。 六部委同步落地细则，覆盖了金融、财税、住房、土地全环节。 业内认为，7月已经成为本轮楼市调整中最接近“政策底”的观测窗口。
7月13日，国务院批复了《扩大消费“十五五”规划》。 这份文件把住房正式划入“大宗耐用消费品”范畴，和汽车、家电排在一起，还列在第一位。
过去二十年，房地产的定位是“支柱产业”。 现在，它正在回归“消费品”的本质——房子首先是用来住的，不是用来炒的金融产品。
定位变了，调控的逻辑也在变。
政策出了，市场有没有反应？
看二手房。 7月1日到19日，上海二手房累计网签14459套，日均761套，比去年同期增长了25%。 7月18日周六单日成交1143套，创下7月单日次高。 自今年3月以来，上海二手房已连续四个月月度成交超过2.5万套。
深圳的数据也很直观。 截至7月19日，乐有家门店一二手住宅签约量维持在近6年同期最高位，一手签约量同比上涨54%，二手上涨22%。 深圳贝壳门店二手房签约量较去年同期增长14%，创近6年同期新高。
还有一个细节值得注意。 深圳二手住宅平均议价空间降到了9.01%，从2025年12月的11.17%高点累计收窄了2.16个百分点。 800万元以上中高总价段的谈价空间已经跌破8%。
量在价先。 成交量先起来，价格才会跟着动。
利率也在低位。 7月20日，央行公布最新LPR报价：1年期3.0%，5年期以上3.5%，连续第14个月保持不变。 LPR虽然没降，但实际执行的房贷利率已经低到了历史级别。 全国首套商贷主流执行利率是3.05%到3.45%，征信好的客户最低可以到2.95%。 公积金首套贷款利率是2.6%。
贷款100万、30年期，按当前3.0%左右的利率算，月供约4216元，总利息约51.78万元。
和几年前5%、6%的利率相比，差距肉眼可见。
但也要看到另一面。 上半年全国房地产开发投资同比下降18%，新建商品房销售面积和销售额分别下降11.6%、13.6%。 二线城市二手房价环比还在跌，三线城市新房价格环比也在跌。
未来的房价不会普涨。 一线城市和核心二线城市的核心地段会先稳住，再慢慢往上走。 大部分三四线城市，尤其是人口流出的地方，可能还要在底部磨很久。
选错城市、选错地段，照样会亏。
这位上海的朋友最终决定买了。 他说算完那笔利息账之后，就不想再等了。
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