【编者按】当前，广清一体化已进入加速融合、深度协同的关键阶段，“广清同城”成为广州都市圈年轻置业者新的畅想。清远以生态留白规划守住北江岸线资源，对标湾区标杆迭代住宅产品，依托交通与配套同城化补齐短板，精准承接湾区高端置业外溢需求。“清北”Style系列调研将聚焦清远，以好房子建设为抓手，积极引入国际潮流时尚的都市新生活方式，加速探索人居高质量发展的新路径、新样本和新动向。
盛夏的午后，站在清远燕湖新城某高端楼盘的阳台，来自广州白云、从事美妆生意的置业者陈峰（化名）推开落地窗，整片北江江面铺展在眼前。江水澄澈、岸线连绵，洲心大桥横跨江面，两岸绿道绵延无尽，江风穿堂而过，城市喧嚣被尽数隔绝。
“在广州核心城区看了两年江景房，现今就算有千万级预算，也未必能买到如此干净、完整、安静的一线江景。”这是陈峰跟随当地亲友第一次实地考察清远滨水人居后的真实感慨。
最让他想不到的是，纳入广州都市圈后的清远，新楼盘竟卷成这样：一些高端项目的建筑园林设计、室内外装修和社区配套标准，直接对标广州珠江新城、白鹅潭和佛山千灯湖。“这在以前是不敢想象的，在广佛居民的刻板印象里，选择清远似乎只是选择一种传统、田园的生活方式，哪曾想到湾区生活的新风尚，早已吹遍北江两岸。”
清远核心城区高端项目引入湾区新生活方式，以更纯粹的江景视野、更低密的社区、更迭代的产品力、更宜居的生态，打造新一代滨水住宅。 陈平生 摄
近年来，随着超大特大城市滨江土地资源日益稀缺、江岸人居趋于高密度内卷，一大批广佛中产家庭和“终极改善型”人群正在跳出传统珠江、东平河置业逻辑。南方产业智库好房子课题组专家实地调研发现，依托北江画廊和各类湖泊原生态水岸资源，清远核心城区一些高端项目与时俱进地引入湾区大都市新生活方式，大力探索以更纯粹的江面和湖面视野、更低密的社区格局、更迭代的产品力、更宜居的生态尺度，尤其是在打造新一代滨水人居住宅项目方面，与大湾区打造具有全球吸引力的人居环境的价值理念和目标同频共振，已然成为承载湾区高端置业需求外溢的价值洼地。
调研
从“挤在江边”到“住在景里”，“清北Style”审美进化
在陈峰这类湾区新老广的眼里，他们对一线江景痴迷已久，但对清远北江滨水人居近年引入时尚新生活方式的风吹草动，却显然是后知后觉。
在切身实地感受了“清北Style”的诗性魅力后，他似乎意识到，与其整天被那些信息混乱、荒腔走板的网络自媒体文章困扰，还不如抽出一两个周末，开个把小时车程到北江两岸实地逛一逛“更让人清醒”。
实际上，就在陈峰和亲友流连于北江画廊美景的这个周末，一帮来自华工和广工的专家，正好也在清远的某处高端楼盘激烈地讨论着“好房子”建设背景下房地产行业标准迭代升级对当地的影响。他们发现，不同于早年刚需外溢的低价置业逻辑，当下广佛客群置业清远，核心诉求不再是“便宜买房”，而是寻找湾区稀缺的高品质水岸居住体验。一些本地的中介人士亦坦陈，近两年清远高端江景盘成交结构发生明显变化，超七成广佛置业者过来便直奔这类改善型江景房源。
现实需求的改变，也倒逼着一些本地开发商和外地的“过江龙”，不得不引入湾区标杆人居项目的价值观和方法论来建设清北两岸的新一代滨水住宅。而打造这一类住宅项目，清远无疑有着天然优势。
“因为高楼林立、滨水土地资源日益稀缺，很多时候，我们在一些广州颇有名气的项目，也许能看到的只不过楼缝里的江。相比之下，清远大量的一线江景，就像展开在家门口的整幅山水。”坐在洲心大桥附近一处新项目颇具当代艺术氛围和国际范儿的售楼大厅里，美妆老板陈峰与清远当地的几个置业者侃侃而谈。他目光敏锐地指出，这两天逛过的项目，在许多细节和风格上，毫无疑问都能看到保利玥玺湾和越秀观樾这些广州在售的最新一代住宅的影子。
在清远调研的一些规划专家甚至认为，在广州都市圈加速建设的背景下，“广清一体化”这个概念似乎已经在清远的“好房子”建设标准上“提前落地”了。在他们看来，与广州网红项目直接对标并不是“好高骛远”，而是被近些年的广佛置业潮带来的新需求逼出来的。
广州花都区亦紧邻广清通道，是广州外溢清远最主流、通勤最便利的片区，也是高端改善客群输出主力。此前，在花都做物流生意发家的林石（化名），原本想着在广州白鹅潭或者珠江新城买一套江景房自住，带着老婆孩子走完一圈后，他最大的反应是，广州CBD的滨水人居确实引领全国，但凡是称得上一线江景的户型，价格都被顶到了天花板上。手握千万级预算，连那些网红盘的门都进不了。
“大平层根本不敢看，小户型又很鸡肋，像我们这种两孩以上，还有老人的家庭，不可能只买一百平方米的。”林石一脸苦笑地说，“本来自己在亲友眼里，还是一个事业发展不错的成功商人形象，谁知道在广州看完几个楼盘，整个人都变得自卑了。”
清远以规划定力、产品活力、生态魅力，走出了一条“山水赋能城市、品质重塑人居”的新路径。邱炜民 摄 受访者 供图
由于种种原因，他和家人也没准备在花都置业。2026年上半年，经朋友推荐，他专程驱车来到清远燕湖新城。北江边上一户200平方米左右的大平层，迎面而来就是270°观景阳台，开阔通透的视野让他“瞬间就惊呆了”。项目虽隔一条滨江路与公园，但高层完全无遮挡，北江主江面、洲心大桥、滨江绿道全景铺开，视野开阔度远超广州核心江岸。最终，他以一个非常舒服又不失体面的总价，拿下了这套一线环幕江景大平层。
“身边的同事和亲友都说我买的不仅是价差，更是居住质感的升级。”林石坦言，相比广佛核心江岸的过度商业化、高密度化，北江画廊保留的生态留白、纯粹视野、安静环境，是当下湾区极度稀缺的人居资源。日常往返广清通勤便捷，周末常住、日常旅居两相适配。
陈峰和林石，只不过是当下越来越多前往清远置业的广佛市民群体的小小缩影。与他们一样，在佛山当小学教师的徐女士当初选择来北江边上置业的原因，也是冲着距离近和差价来的，但最终收获的远远超过了他们的预期。在某央企开发的新推项目里，她邂逅了一户零距离贴江、无道路阻隔、无楼栋遮挡的一线江岸住宅，“那一刻像触电一样，这不就是我们在文艺青年嘴里经常听到的诗和远方吗？相比超大城市的拥挤、嘈杂，这里简直就是世外桃源。平时不管工作再累再忙，回到家整个人就松弛下来了。”
“同样是一线江景，广佛卖的本质还是城市地段溢价，而清远卖的是人居本身。”最近刚刚在当地一套超高端住宅下订的张先生，与徐女士有着同样的感受。他选择的这个项目主打极低密纯粹大平层社区，全盘180㎡起步双主套改善户型，专梯专户、3.15米超高层高、全景落地玻璃，直面整条北江主航道，日出江景、城市天际线、滨江绿意层层递进。
在他看来，北江画廊的生态完整性、视野完整性、居住静谧性，是湾区核心城区无法复刻的稀缺资产。“在这里既找到了理想住所，更找到了自己的精神家园。”
行业
广州都市圈“好房子”内卷加剧，清远开启人居新解法
有人说，是广佛购房者重塑了清远新一代人居的江岸审美，也给当地好房子建设加速迭代升级提供了现实动力。
广州市房协的一位专家通过现场勘景、噪声实测、楼间距对比、产品配置拆解，将清远新一代江景住宅与广州、佛山在售主流滨水住宅做了一些横向对照，从中清晰地看到了湾区滨水人居的代际差距。
从江岸格局来看，其本质上就是一场广佛“挤压式开发”与清北“留白式造境”的PK。
经过前二十多年高强度开发，广州珠江、佛山东平河沿岸的土地开发日趋饱和。对于上一代住宅来说，许多名声在外的楼盘，江岸两侧超高层林立、楼宇密排，江面被建筑切割、遮挡，许多楼栋只能勉强从夹缝看江。同时临江主干道穿梭、商圈密集、人流嘈杂，繁华有余、宜居不足，是湾区老江岸的统一痛点。尽管近年来，广州全力推进珠江沿岸高质量发展，旨在打造世界一流滨水活力区，但能够真正提供给开发商建造一线江景住宅的空间已经非常有限。
相比之下，清远作为广州都市圈的“新晋城市”，背靠着北江画廊和千年文化底蕴的强大天然优势和历史资源，采取的是“先生态、后城市”的开发逻辑。68公里江岸保留大量原生绿地、滨江公园、生态绿道，建筑退让江面、低密布局，不搞过度商业化开发。
到过清远旅游或考察的人或许会有种主观印象：广佛江岸大多楼挡江，生态留白极少；清远江岸则是江衬城、绿绕居，江面相对比较完整、视野无垠。特别是近年来新推的高端住宅，开发时间本身就比较晚，可以全面对标广州最新一代标杆项目的建造标准和设计风格。对保利等国内龙头企业来说，他们企业内部本身已经有一整套不断升级的标准体系，直接就可以把在大湾区核心城市的经验和标准带到清远来。而对于本地实力房企来说，他们的老板没有历史包袱、学习能力强、决策效率高，只要有战略眼光、舍得投入，“一脚油门”就可以来广州最好的楼盘抄作业。
这也是为什么近年来当地比较冒头的标杆项目，在广佛置业者的眼里，“长得都跟珠江新城、白鹅潭的网红项目有点像”。在华工的专家们眼里，懂得抄作业并没有贬低的意思，“好房子”建设的标准和水平，本身就是在国内同行，甚至是国际同行之间的竞争和交流中不断抬升的。
调研显示，广佛上一代住宅公摊大、楼间密、户型陈旧、社区配套单一，高价低配是普遍现象。而清远近上新的高端江景盘，全部对标湾区新一代改善产品标准：譬如某本地实力房企燕湖新城项目，主打270°环幕江景、超长观景阳台、私享高端会所，兼顾视野与圈层，还引入了一些国际时尚的新潮流生活方式；保利某项目则采用央企3.0精装体系、小高层板式结构、全屋智能，适配全周期改善；而另一个本地企业开发的超高端项目，以纯大平层、专梯专户、超高层高，对外号称要“定位塔尖终极人居”。
与广州都市圈核心城区标杆项目对比，可以发现，清远新一代江宅的产品力，正开启对大湾区打造世界一流滨水人居的“极速追赶”。
纵深
广清一体化加持，重塑北江人居新价值
与江岸审美进化同步，清远滨水人居的价值也在重塑。
当前，广清一体化已进入加速融合、深度协同的关键阶段。随着广清城际常态化运营，清远正式进入广清30分钟轨道通勤圈，按照规划，远期将实现轨道、高速双重半小时通达。规划专家、广东省委党校副校长、广东行政学院副院长邱衍庆此前在接受媒体采访时公开表示，区位融通、交通互通、资源共享，有望让清远高端滨水人居的价值得到重估。
从实际市场调研情况来看，当前广州核心区重点板块在售一线江景住宅价格普遍在10万元/㎡以上，而核心次新盘普遍在5万—8万元/㎡；佛山东平河畔改善江景盘普遍在2万—2.5万元/㎡；而清远顶级头排江景大平层，均价仅9500—13000元/㎡。同等视野、同等品质，清远总价仅为广佛的1/3甚至1/5。
关键的是，清远核心江岸土地已进入限量管控阶段，未来无大规模新增头排江宅供应。目前在售的新一代产品，无疑属于湾区稀缺的存量稀缺江岸资产。
从配套维度看，如今的北江画廊早已告别“有景无配套”的旧面貌。燕湖新城聚合奥体中心、四馆一中心、保利广场、优质中小学、滨江文旅带，生态、商业、教育、休闲、市政全面落地，实现“诗意江景+都市便利”双向兼容。
2026年，广清城际南延线已经全线通车，“广清同城”作为年青一代市民的畅想正加速成为现实。可以预见的是，在广州超强都市圈的带动下，清远置业价值将不断提升，而主城将扮演排头兵角色。
头排江景大平层，已然成为清远楼市“香饽饽”。冯善书 摄 受访者 供图
南方产业智库好房子课题组调研专家指出，清远滨水人居的跃升，并非房企单一营销迭代的结果，而是城市规划、住建管控、品质引导、房企升级多方长期合力沉淀的成果，是一套看得见、摸得着、可感可观的城市人居升级工程。
多年来，清远住建、规划等相关部门坚持江岸优先留白、生态优先保护、品质优先管控的发展思路，对北江沿岸实行严格的天际线管控、建筑退让管控、容积率管控与沿江风貌管控。不同于大湾区某些局部地区早年“重开发、轻生态、重密度、轻品质”的粗放模式，清远提前锁定68公里北江画廊生态基底，严控沿江超高层密建、杜绝临江土地透支式开发，为城市预留了极为珍贵的山水人居界面。
据了解，在全省“建设好房子、提升人居品质”的行业导向下，清远持续强化住宅产品供给侧结构性改革，通过规范户型设计、提升公区标准、鼓励低密板式建筑、推动社区配套迭代、引导房企做改善型、品质型、生态型产品，倒逼楼市彻底告别早年刚需粗放开发模式。
今年4月30日，清远已正式印发《清远市“好房子”建设行动方案》，为全域推进“好房子”建设提供总遵循和总抓手。随着顶层设计全面落地，建设指引也在规范施行。据清远市住建局披露，该市对标广州、深圳、佛山等先进地区经验，结合清远生态区位、城市定位和居住需求，已经因地制宜编制《清远市推进“好房子”建设工作指引（试行）》，从规划设计、施工建造、品质管控、绿色低碳、智慧宜居等方面明确标准规范，推动建设工作标准化、规范化，目前已经在进一步加快完善评价导则。
在政策引导之下，清远主流开发企业主动迭代升级，从单纯盖楼转向造境、造品质、造生活。部分本土与央企头部房企，相继在燕湖新城落地新一代高端作品，实现了户型更科学、尺度更开阔、公区更精致、圈层更纯粹、江景更完整的系统性升级，让购房者直观感受到清远楼市的产品代际跃迁。
与江岸审美进化同步，清远滨水人居的价值也在重塑。陈平生 摄 受访者 供图
从整个大湾区人居迭代发展的大视野来看，清远作为广州都市圈北部增长极和重要节点城市，其近年来在“好房子”建设的探索极具样本意义：政府守得住江岸底色，企业做得好产品品质，市民享得到实景红利。在大湾区部分江岸趋于饱和、内卷、固化的当下，清远以规划定力、产品活力、生态魅力，走出了一条“山水赋能城市、品质重塑人居”的新路径。
如今的北江两岸，不仅是清远的城市封面，更成为湾区滨水人居迭代升级的鲜活样板。清远用实践证明：真正的高端水岸生活，不是高密度的城市堆砌，而是山水与城市共生、品质与诗意共存、价值与宜居同步的全新人居范式。
文字：冯善书 柴亚娟
图片：陈平生 邱炜民
设计：吴颖岚
出品：南方产业智库
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